La loi Lagleize en 2025 : proposition non appliquée, foncier séparé du bâti et rumeurs à écarter

La réforme associée au nom de Jean-Luc Lagleize revient souvent dans les discussions immobilières, avec une question simple : peut-on devenir propriétaire de sa maison sans posséder le terrain ? La réponse demande une nuance, mais un point ne change pas, il ne s’agit pas d’une loi entrée en application générale. Le sujet renvoie à une proposition de loi qui a popularisé une idée déjà présente dans certains dispositifs, la dissociation du foncier, c’est-à-dire le terrain, et du bâti, c’est-à-dire le logement.

Ce que prévoit réellement la proposition Lagleize

La proposition portée par Jean-Luc Lagleize, député, part d’un constat très concret : dans les zones où la demande de logement est forte, le prix du terrain pèse lourdement dans le coût final d’un achat immobilier. L’idée consiste donc à permettre à un ménage d’acheter les murs de son logement, tout en louant le terrain sur lequel il est construit.

Ce mécanisme repose sur une séparation entre deux éléments qui sont habituellement achetés ensemble : le sol et la construction. Dans une vente classique, l’acquéreur devient propriétaire du terrain et du logement. Dans le modèle de dissociation, un organisme conserve la propriété du foncier, tandis que l’occupant détient un droit sur le bâti, encadré par un contrat de longue durée.

Pourquoi séparer le terrain du logement ?

Le raisonnement est économique. Si l’acheteur ne paie pas le terrain au moment de l’acquisition, le prix d’entrée peut baisser fortement. Les estimations souvent associées à ce type de montage évoquent une réduction du prix du logement de 30 à 50 %, voire jusqu’à 50 % dans certains cas, selon le poids du foncier dans le projet. Ce n’est pas une remise magique : le coût du terrain ne disparaît pas, il est porté autrement, via une redevance ou un loyer foncier.

Le dispositif viserait surtout les secteurs où le foncier bloque l’accession à la propriété : grandes villes, communes tendues, zones bien desservies où le terrain disponible est rare. Il s’inscrit aussi dans une logique d’urbanisme : mieux utiliser des terrains publics, densifier près des transports et limiter l’étalement urbain, notamment dans le contexte de zéro artificialisation nette.

Le statut en 2025 : proposition adoptée en première lecture, pas loi applicable

Le point le plus important à retenir est le suivant : la proposition Lagleize n’est pas devenue un régime général applicable à tous les propriétaires. Elle a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 novembre 2019, puis son parcours parlementaire ne s’est pas traduit par une entrée en vigueur globale. Sans adoption définitive et sans cadre réglementaire opérationnel, elle ne modifie pas automatiquement la propriété immobilière des Français.

Un décret d’application sert à préciser une loi promulguée quand celle-ci a besoin de règles concrètes pour être mise en œuvre. Dans ce cas, parler d’une application massive à partir de 2025 entretient une confusion : il n’existe pas de bascule générale imposant aux propriétaires de séparer leur maison de leur terrain.

Chronologie simple pour comprendre

Concrètement, comment fonctionnerait la dissociation foncier/bâti ?

Dans le modèle évoqué, l’acheteur acquiert le logement mais pas le terrain. Le sol reste détenu par un organisme foncier, une collectivité ou une structure dédiée. En échange, l’occupant signe un contrat de longue durée, souvent présenté avec une durée maximale pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ce contrat donne un droit d’usage stable, mais il ne correspond pas à une propriété classique du terrain.

Le rôle des organismes fonciers

Les organismes fonciers ont une fonction de portage : ils conservent le terrain dans la durée afin d’éviter que sa valeur ne soit captée intégralement lors de chaque revente. Dans le bail réel solidaire, par exemple, l’organisme foncier solidaire encadre l’achat, la revente et parfois les conditions de ressources. L’objectif est de maintenir des logements abordables sur le long terme, au lieu de produire un avantage ponctuel qui disparaîtrait dès la première revente.

Pour comprendre ce mécanisme, il faut regarder le prix d’un logement avec précision. D’un côté restent les éléments construits : murs, toiture, réseaux, finitions, performance énergétique. De l’autre, il y a la part plus discrète mais souvent décisive : l’adresse, la rareté du sol, la proximité d’une gare, le zonage du PLU, la pression du marché. La dissociation foncier/bâti consiste à isoler cette seconde couche pour ne pas la faire peser d’un seul bloc sur l’acquéreur. Deux appartements identiques peuvent donc coûter très différemment non pas à cause de leur qualité, mais à cause du terrain qui les porte.

Acheter moins cher ne veut pas dire acheter sans contraintes

Ce type de propriété dissociée implique des règles. La revente peut être encadrée, le prix plafonné, l’acheteur suivant soumis à certaines conditions, et une redevance foncière peut être due. Pour un ménage qui veut se loger durablement dans une zone chère, cela peut être intéressant. Pour un investisseur cherchant une forte plus-value, le modèle est moins adapté, car il limite justement la spéculation sur le foncier.

Effets possibles pour propriétaires, acheteurs et collectivités

Pour les propriétaires actuels, la crainte la plus fréquente est celle d’une perte automatique de leur terrain. Elle ne correspond pas à la réalité juridique du sujet. Une proposition non appliquée ne transforme pas les titres de propriété existants. Les propriétaires de maisons ou d’appartements en pleine propriété ne deviennent pas soudain locataires de leur terrain.

Pour les futurs acquéreurs

Le principal intérêt serait de rendre certains logements accessibles à des ménages qui sont aujourd’hui exclus du marché. Dans une ville où le foncier représente une part très élevée du prix, ne pas l’acheter immédiatement peut faire baisser le coût d’acquisition. En contrepartie, l’acheteur doit accepter une propriété moins libre qu’une pleine propriété classique, notamment sur la revente et la transmission.

La question à se poser n’est donc pas seulement : “est-ce moins cher ?” Elle est aussi : “est-ce compatible avec mon projet patrimonial ?” Pour se loger longtemps, sécuriser une résidence principale et éviter un loyer privé trop élevé, le modèle peut avoir du sens. Pour transmettre un bien totalement libre à ses héritiers ou revendre au prix du marché sans plafond, il peut être moins attractif.

Pour les collectivités

Les collectivités y voient un outil possible de politique foncière. En conservant la maîtrise du sol, elles peuvent favoriser l’accession à la propriété, orienter la construction vers les zones déjà équipées et éviter que le foncier public ne soit vendu une fois pour toutes. Ce levier peut s’articuler avec les documents d’urbanisme comme le PLU ou le SCOT, mais il demande une ingénierie solide : choix des terrains, montage juridique, gestion des redevances, suivi des reventes.

Lagleize, BRS, OFS et infox : ne pas tout mélanger

Une grande partie de la confusion vient du fait que la proposition Lagleize ressemble à des dispositifs déjà existants, notamment le bail réel solidaire et les organismes fonciers solidaires. Pourtant, il ne faut pas les confondre. Le BRS est un outil opérationnel ; la proposition Lagleize désigne un projet politique plus large visant à faciliter et généraliser certains mécanismes de dissociation.

Pourquoi les rumeurs circulent autant ?

Le sujet touche à un symbole fort : posséder son logement et son terrain. Dès qu’une réforme évoque une séparation entre les deux, elle peut être interprétée comme une menace d’expropriation. Des publications virales ont ainsi affirmé que les Français ne seraient plus propriétaires de leur maison. AFP Factuel a vérifié des contenus largement relayés en 2022, certains partagés 13.000 fois sur Facebook et 3.700 fois sur Twitter, ce qui montre la capacité du sujet à se diffuser hors de son cadre juridique réel.

La bonne méthode consiste à vérifier trois points avant de s’inquiéter : le texte est-il une loi promulguée ou seulement une proposition ? S’applique-t-il à tous les propriétaires ou à des opérations spécifiques ? Existe-t-il déjà un dispositif comparable, comme le BRS, avec ses propres règles ? Dans le cas Lagleize, ces trois questions suffisent souvent à dissiper le malentendu.

En résumé, le débat porte moins sur une menace immédiate que sur un choix de politique du logement : faut-il accepter une propriété plus encadrée pour réduire le prix d’accès dans les zones tendues ? C’est une vraie question économique et patrimoniale, mais elle ne doit pas être confondue avec une suppression générale de la propriété privée.

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Éléonore Chabanelle

Architecte passionnée par l'habitat bois et l'accompagnement des particuliers vers des solutions durables, je partage ici mon expérience et mes conseils pour des projets responsables et inspirants.

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